İstanbul Airbnb Piyasası ve Yatırım Rehberi
Problem Tanımı
İstanbul'un devasa Airbnb ekosisteminde, mülk sahipleri ve yatırımcılar için "doğru konum, doğru fiyat" dengesini kurmak birincil sorundur. Hangi bölgelerin doyuma ulaştığı, hangi ilçelerin fiyat/performans açısından potansiyel sunduğu ve kullanıcı memnuniyetini neyin tetiklediği net bir veri modeline dayanmıyordu.
Veri Kalitesi ve Metodoloji
- Veri Rafinerisi: İstanbul genelindeki binlerce listeleme arasından eksik koordinatlı, hatalı fiyatlandırılmış (uç değerler) ve pasif ilanlar ayıklanarak yüksek kaliteli bir veri seti oluşturuldu.
- Segmentasyon: İlçeler; arz yoğunluğu, oda tipleri, misafir kapasitesi ve memnuniyet puanlarına göre çapraz analize tabi tutuldu.
Analiz Adımları
Arz ve Fiyat Korelasyonu
Beyoğlu ve Fatih'in arz liderliği ile Esenyurt'taki ekstrem fiyat dalgalanmaları (850$) incelenerek bölgesel pazar doygunluğu haritalandı.
Memnuniyet ve Superhost Analizi
Sarıyer, Adalar ve Fatih'in fiyat/performans dengesiyle kullanıcı puanlarında nasıl öne çıktığı analiz edildi.
Stratejik Bulgular ve Yatırım Rotası
Yönetici Özeti
Analiz, Sarıyer'in hem performans dengesi hem de fiyat artış potansiyeliyle gelecekte en kârlı bölge olacağını göstermektedir. Fatih ise geniş konut yelpazesiyle yüksek nakit akışı arayanlar için en dinamik pazardır. Yatırım planlarında küçük gruplara yönelik tek odalı evlerin bu bölgelerdeki dominansı dikkate alınmalıdır.