Muratpaşa'da En Karlı Kiralık Konut Bölgeleri: Veriye Dayalı Pazar Analizi

Bu analiz, Antalya Muratpaşa'daki kiralık daire pazarının dinamiklerini anlamak ve en yüksek yatırım getirisi sunan bölgeleri belirlemek amacıyla yapılmıştır. Ocak 2024'e ait veriler ışığında, her mahallenin kendine özgü kiralama potansiyeli ve ideal konut tipleri ortaya konmuştur.

Önemli Metriklerin Analizi

Muratpaşa'da kiralık konut piyasasını etkileyen en önemli faktörler, rakım (yükseklik) ve manzara potansiyeli olarak öne çıkmaktadır. Bu iki metrik, kiracı tercihlerini ve dolayısıyla kira fiyatlarını doğrudan etkiler.

1.Rakım ve Ulaşım

Muratpaşa'nın topoğrafik yapısı, güneyden kuzeye doğru yükselir. Bu durum, mahalleleri üç ana rakım seviyesine ayırmamızı sağlar:

• Seviye 0 (En Alçak Rakım): Şirinyalı, Fener, Gençlik ve Kılınçarslan gibi mahalleler, düz ve deniz seviyesine yakın konumdadır. Popüler çarşılara ve plajlara kolay erişim sunarlar. Analizimize göre, bu bölgelerde ortalama kira fiyatı 26.250 TL civarındadır.
• Seviye 1 (Orta Rakım): Kızıltoprak, Meydankavağı ve Yenigün gibi mahalleler, sahilden biraz daha iç kesimlerde yer alır. Ulaşım kolaylıkları devam ederken, kiralama potansiyelleri de yüksektir.
• Seviye 2 (En Yüksek Rakım): Soğuksu ve Meltem gibi kuzeydeki mahalleler, daha yüksek rakımlı bölgelerdir. Çarşı ve plajlara olan ulaşım mesafesi arttığı için, bu mahallelerde ortalama kira fiyatı 18.000 TL'ye düşmektedir.

2.Manzara ve Kira Getirisi

Manzara potansiyeli de kira fiyatlarını belirleyen kritik bir faktördür. Bu potansiyeli yine üç seviyede değerlendirdik:

• Seviye 0 (Düşük Manzara Potansiyeli): Genellikle yoğun yapılaşmanın olduğu merkezi bölgelerdeki evlerin manzarası kısıtlıdır. Bu evlerin ortalama kirası 18.000 TL'dir.
• Seviye 1 (Orta Manzara Potansiyeli): Bazı kısımları manzaraya sahip olan bölgeleri kapsar.
• Seviye 2 (Yüksek Manzara Potansiyeli): Falezler üzerindeki Fener, Şirinyalı, Gençlik ve yüksek rakımlı Meltem gibi mahallelerdir. Bu bölgelerde deniz veya şehir manzaralı daireler yaygındır ve ortalama kira fiyatları 26.000 TL'ye kadar çıkmaktadır.

Analiz Sonucu: En Karlı Bölgeler

Analizimiz, kiracıların hem erişim kolaylığı (düşük rakım) hem de manzara potansiyelini (manzara) bir arada aradığını gösteriyor. Ortalama kirası en yüksek olan konutlara bakıldığında, rakım değeri maksimum 1 (orta yükseklikte) ve manzara değeri minimum 1 (orta veya yüksek manzara) olan evlerin daha fazla tercih edildiği görülmüştür. Bu veriler ışığında, kira getirisi en yüksek olan 8 mahalle belirlenmiştir. Bu mahalleler, yatırımcılar için en cazip bölgeler olarak öne çıkmaktadır.

Kilit Mahalleler ve Getiri Potansiyelleri

Muratpaşa'da en yüksek kira getirisine sahip 8 mahalle belirlenmiştir: Yeşilbahçe, Şirinyalı, Çağlayan, Fener, Meydankavağı, Meltem, Gençlik ve Bahçelievler.

• Yeşilbahçe: Bölgenin lüks konut pazarına liderlik etmektedir. En yüksek getiri, veri tabanındaki ilanların %36'sını oluşturan, 11-15 yaşındaki, site içi, eşyalı 3+1 dairelerde görülmektedir. Bu dairelerin ortalama net alanı 187,5 m² olup, aylık 87.500 TL kira potansiyeline sahiptir. Metrekare başına yaklaşık 466 TL'lik kira değeriyle Yeşilbahçe, en verimli yatırım alanı olarak öne çıkmaktadır.
• Şirinyalı: Yüksek getiri, veri tabanının %28'ini oluşturan, 16-20 yaşındaki, site içi, eşyalı 4+1 dairelerde gözlemlenmiştir. Ortalama 200 m² olan bu evler, aylık 50.000 TL kira getirisi sağlamaktadır.
• Çağlayan: En yüksek kira getirisi, veri tabanındaki ilanların %4,6'sını oluşturan, 5-10 yaşındaki eşyalı ve eşyasız 4+1 evlerde görülmektedir. Bu dairelerin ortalama net alanı 225 m² ve ortalama fiyatı 55.000 TL'dir.
• Fener: Veri tabanındaki Fener ilanlarının %50'sini oluşturan, 21-25 yaşındaki, site içi, eşyalı 3+1 daireler daha yüksek kira talep etmektedir. Ortalama 190 m² net alana sahip bu daireler, aylık 28.000 TL kira getirisi sunmaktadır.
• Meydankavağı: Eşyasız dairelerin de yüksek getiri sağladığı bir bölgedir. Veri tabanının %8'ini oluşturan 5-10 yaşındaki, site içi, eşyasız 3+1 daireler, ortalama 200 m² net alana ve 40.000 TL aylık gelir potansiyeline sahiptir.
• Gençlik: Veri tabanının %17,5'ini oluşturan 21-25 yaşındaki, eşyalı ve site içi 3+1 daireler, ortalama 150 m² net alanla aylık 40.000 TL kira getirisi sunmaktadır.
• Meltem: Veri tabanının %37,5'ini oluşturan 21-25 yaşındaki siteli ve eşyasız 3+1 evler, ortalama 130 m² net alanla 22.500 TL kira getirisi sağlamaktadır. Bu durum, bölgenin uygun fiyatlı ancak site yaşamı sunan konut arayanlar için ideal olduğunu göstermektedir.
• Bahçelievler: Veri tabanının %50'sini oluşturan 11-15 yaşındaki, site içi, eşyalı 2+1 daireler, ortalama 100 m² net alanla 25.000 TL civarında kira getirisi sunmaktadır. Ancak, bu tür ilanların sayısı sınırlıdır.

Sonuç ve Odaklanma Alanları

Bu analizden yola çıkarak, Muratpaşa'daki kiralık konut pazarında en yüksek potansiyeli sunan bölgelerin Yeşilbahçe, Şirinyalı ve Fener olduğu görülmektedir. Emlak danışmanlarının ve mülk sahiplerinin, bu mahallelerdeki konut özelliklerini dikkate alarak fiyatlandırma ve pazarlama stratejilerini optimize etmeleri, yatırım getirilerini maksimize etmelerine yardımcı olacaktır. Özellikle geniş, site içi ve eşyalı dairelerin bu bölgelerde yüksek talep ve fiyatlandırma gücü, dikkate alınması gereken en önemli bulgudur.

Bu analiz sayesinde, emlak firmaları enerjilerini daha etkili şekilde kullanabilir ve en yüksek kâr marjına sahip mahallelere odaklanarak kârlılıklarını maksimum düzeye çıkarabilirler.

Bonus: Yapay Zeka ile Değerleme Farkı

Emlak piyasasında doğru bir değer belirlemek, en önemli yatırım kararlarından biridir. Geleneksel yöntemlerle yapılan manuel değerlemeler, bazen gözden kaçan detaylar nedeniyle tam doğru sonucu vermeyebilir. Peki, bu işlemi yapay zekaya bırakmak size nasıl bir avantaj sağlar?

Yapay zeka modelleri, binlerce veriyi (konum, metrekare, oda sayısı, pazar trendleri vb.) saniyeler içinde analiz ederek, çok daha objektif ve doğru bir değer tespiti yapabilir. Bu sayede, emlakınızın gerçek potansiyelini daha net görebilir ve yatırım kararınızı sağlam verilere dayandırabilirsiniz.

Bu analizi destekleyen ve konut değerlemesi yapan yapay zeka modelimin nasıl çalıştığını görmek için ücretsiz olarak hazırladığım demo uygulamamızı kullanabilirsiniz.